Voorwaarden Tinyhouses
De gemeente Aa en Hunze wil een proef (pilot) starten voor het realiseren van tiny houses. Er is gekozen voor een pilot, omdat dit een nieuwe woonvorm is voor onze gemeente. Met deze pilot willen we onderzoeken of er belangstelling voor deze woonvorm is en hoe we hier in onze gemeente invulling aan kunnen geven. Er is een locatie aan de Schreierswijk in Gasselternijveen gekozen. Uit onderzoek is gebleken dat deze locatie tijdelijk, voor maximaal 10 jaar, ingezet kan worden voor deze woonvorm. De locatie is eigendom van de gemeente en is daardoor met name geschikt voor deze pilot. In dit kavelpaspoort geven we nadere informatie over de uitgangspunten en voorwaarden voor de uitvoering van deze pilot.
We starten met een onderzoek naar de belangstelling in de maand juni 2023. Afhankelijk van de uitkomsten van dat onderzoek wordt de verdere procedure bepaald.
Het uitgangspunt is om de gezamenlijke kavel, voor maximaal zes tiny houses, uit te geven in erfpacht aan een georganiseerde groep, zogenaamd collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Onder het kopje ‘voorwaarden CPO’ in dit kavelpaspoort wordt dit nader toegelicht.
Voorafgaande aan de definitieve uitgifte van de kavel, wordt deze in reservering gegeven voor maximaal twee maanden. In deze twee maanden moet het plan van de CPO definitief worden uitgewerkt (tiny houses en terrein inrichting) en de omgevingsvergunning worden aangevraagd.
Uitgifte vindt plaats aan een CPO. Afhankelijk van de belangstelling uit de vooraankondiging wordt het verloop van de verdere procedure bepaald.
Voorafgaande aan de definitieve uitgifte van de grond in erfpacht, wordt deze in reservering gegeven voor maximaal 2 maanden. In deze periode worden de plannen van de CPO definitief uitgewerkt en de vergunning aangevraagd.
• De inrichting van de gezamenlijke CPO-kavel wordt door de toekomstige bewoners zelf vormgegeven.
• Er worden maximaal 6 tiny houses gerealiseerd.
• De locatie waar de tiny houses worden gerealiseerd ligt binnen de geluidscontour van de Avebe. Bij de vergunningaanvraag dient rekening te worden gehouden met dit geluidsaspect.
• De tiny houses dienen verplaatsbaar te zijn in de breedste zin van het woord. Het tiny house dient na een periode van 10 jaar verwijderd te kunnen worden van het plangebied zonder blijvende schade aan te richten.
• Kampeermiddelen zoals een stacaravan, caravan of camper zijn uitgesloten.
• Woonwagens zijn uitgesloten.
• De kaveloppervlak per tiny house bedraagt 150 m2.
• Bruto vloeroppervlakte tiny house is maximaal 50 m2, dit is inclusief eventuele overkapping of veranda.
• Berging voor fietsen en tuingereedschap is maximaal 5 m2 groot per tiny house of 1 gezamenlijke vrijstaande berging/schuur van maximaal 30 m2.
• Verharding of vlonder maximaal 10 m2 en direct gekoppeld aan de tiny house is toegestaan.
• Onderlinge afstand tussen de tiny houses is minimaal 5 meter, ter voorkoming van brandoverslag.
• Op het deel van de CPO-kavel dat niet wordt benut voor tiny houses en berging passen de volgende functies: alle soorten groen, zoals bloemenweide, boomgaard, beplanting, bloemen en borders, bos en water (berging). In dit gebied zijn ook plantenbakken met schone grond ten behoeve van moestuinen toegestaan.
• Erfafscheidingen rond de individuele kavels zijn niet toegestaan.
• Het parkeren vindt plaats in de openbare ruimte op de daarvoor aangewezen plek op de tekening.
Situatietekening uit te geven kavel
• De gemeente maakt het perceel bouwrijp.
• Door de WMD wordt in opdracht van de gemeente voor de aansluiting op het drinkwaternet een waterput gerealiseerd. Eventuele tussenmeters moeten door de bewoners zelf aangevraagd worden.
• De koper dient zelf en voor eigen rekening zorg te dragen voor de (huis)aansluiting van de tiny houses op het water, elektriciteit en de riolering.
• Voor wat betreft de (vuilwater)riolering legt de gemeente deze tot de kavelgrens aan. De aansluiting op de gemeentelijke (vuilwater)riolering is verplicht evenals de aansluiting op de waterleiding.
• Het schone hemelwater, afkomstig van het dakoppervlak en erfverharding, moet op het perceel worden geborgen en vervolgens worden hergebruikt of vertraagd worden afgevoerd in de bodem. Om een veilige marge aan te houden hanteren wij een inhoud/berging van 80 mm regenwater per m2 verharding (terrassen + inritten + dakvlakken). Bijvoorbeeld voor een tiny house is het oppervlak 50 m2 en voor de berging 5 m2. Samen is dit 55 m2 bebouwing x 80 mm hemelwater per m2 = 4,4 m3 hemelwater berging.
• Het woonrijp maken van het perceel wordt georganiseerd door de CPO o.a. aanleg voetpaden (waterdoorlatende half verharding, zoals split en grind) en verlichting. Van belang is een groene inrichting van de kavel die aansluit bij de ambities op het gebied duurzaamheid.
• Een deel van het perceel bevat gezondheidskundig een te hoge concentratie lood voor onbeperkt gebruik als moestuin (zie ook de punten 2(20), 5(21), 7(22) en 11 (23) op de tekening hieronder). Uitgangspunt is om groenten in bakken te kweken met schone grond. Het bodemrapport/advies is in te zien bij de gemeente.
• De gemeente legt t.b.v. de tiny houses de toegangsweg naar het perceel aan.
• De gemeente legt t.b.v. de tiny houses in de openbare ruimte 8 parkeerplaatsen aan.
• De gemeente legt t.b.v. de opstelplaats voor de containers een verharding aan, eventueel met afschermende beplanting.
• De gemeente legt om de uit te geven kavel en in overleg met de CPO aan een strook opgaande beplanting/haag. Deze strook wordt niet mee uitgegeven maar het beheer en onderhoud ligt bij de CPO.
Overig
• Elke woning krijgt een eigen adres (inschrijving BAP).
• Postbussen worden collectief geplaatst naast de inrit door en voor rekening van de CPO.
• Huishoudelijk afval wordt ingezameld en opgehaald bij de ingang van het perceel. Hier worden bovengrondse verzamelcontainers (1x grijs, 1x groen, 1x oranje) geplaatst. Dit zijn kunststof containers op wieltjes van elk 1100 liter inhoud (vergelijkbaar met ca. 6 containers). De containers worden op afroep geleegd.
De locatie voor de pilot tiny houses heeft de bestemming Agrarische cultuurgrond en ligt binnen de geluidszone ‘industrie-Avebe’. Het is niet mogelijk op grond van deze bestemming tiny houses te realiseren. De gemeente heeft daarom een aanvraag omgevingsvergunning in voorbereiding om dit wel mogelijk te maken. Met deze omgevingsvergunning wordt de strijdigheid met het bestemmingsplan opgeheven voor wat betreft strijdig gebruik van de gronden voor wonen en wordt het mogelijk gemaakt de bouwrijpwerkzaamheden uit te voeren (zie kopje bouw- en woonrijp maken).
De CPO vereniging/stichting zal daarna nog een gezamenlijke aanvraag omgevingsvergunning moeten indienen voor het plaatsen en de uitvoering van de 6 (zes) tiny houses. Ook de inrichting van het uit te geven perceel (zie kopje bouw- en woonrijp maken) moet meegenomen worden in deze aanvraag omgevingsvergunning.
De bouwregelgeving sluit in veel gevallen niet aan op het buiten gewone karakter en gebruik van de tiny houses. Daarom kiezen we voor maatwerk bij de bouwplantoetsing¹. De tiny houses worden als tijdelijk bouwwerk getoetst. Dit betekent dat de aanvraag voor de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen wordt getoetst aan het planologisch kader (bestemmingsplan/verleende omgevingsvergunning), voorwaarden kavelpaspoort, waaronder CPO bepalingen, en aan de technische regelgeving (het Bouwbesluit).
We kiezen hierbij voor een maatwerkoplossing door te toetsen aan een aantal geselecteerde onderdelen van het Bouwbesluit, te weten: constructieve veiligheid, brandveiligheid en gezondheid. Hiervoor moet de aanvrager gegevens aanleveren waarop toetsing plaatsvindt. Voor de overige onderdelen van het Bouwbesluit hoeft de aanvrager geen gegevens aan te leveren. Voor deze onderdelen gaan wij uit van de eigen verantwoordelijkheid van de eigenaar en gebruiker. Dit wordt ook in de vergunning opgenomen. Hieronder de gegevens mbt de maatvoering op een rij.
| Oppervlakte kavel CPO | 1574 m2 |
| Uitgifte in erfpacht | 10 jaar maximaal |
| Aantal tiny houses | 6 (zes) |
| Kavel tiny house | 150 m2 |
| Oppervlakte tiny house | 50 m2 |
| Oppervlakte berging | 5 m2 individueel of 30 m2 gezamenlijk |
| Aanvullende verharding/vlonder | 10 m2 maximaal |
| Afstand tussen tiny houses | 5m minimaal |
| Hoogte goot of dakrand | 3m maximaal |
| Hoogte nok van een kap | 5m maximaal |
| Hoogte berging | 3m maximaal |
¹ we maken een voorbehoud ten aanzien van bezwaar en beroepsmogelijkheden ingevolge de wettelijke bepalingen.
• tiny house: plat dak, hellend dak of een kap.
• tiny house: hoogte dakrand of goothoogte is maximaal 3 meter.
• tiny house: nokhoogte van een kap is maximaal 5 meter.
• berging: plat dak en hoogte dakrand is maximaal 3 meter.
• De materialisatie van de tiny house en de berging is duurzaam.
• Materialen gevels: hout, begroeide gevels en biobased materialen, zie voor uitleg College van Rijksadviseurs
• Materialen daken: hout, gepatineerd zink, begroeide daken en biobased materialen.
• Gedekte kleuren.
• Zonnepanelen, warmtepompen en regenwateropvang integreren in de architectuur.
Ook op andere manieren kunt u met uw woning en tuin bijdragen aan een klimaatbestendig en biodiverse woonbuurt. U kunt hier bijvoorbeeld aan de volgende mogelijkheden:
• Groene daken
• Groene gevels
• Nest- en vleermuiskasten in de gevels of aan bomen
• Regenton voor de opvang en het gebruik van regenwater
• Duurzame energieopwekking zoals zonnepanelen
• Variatie in (inheemse) beplanting van de tuin
• Circulair hergebruik afval
Definitie CPO conform de wet
In artikel 1.1.1. onder 1 sub f van de Bro is de volgende definitie gegeven aan CPO:
situatie dat […] een groep van burgers – […] georganiseerd als rechtspersoon zonder winstoogmerk of krachtens een overeenkomst – tenminste de economische eigendom verkrijgt en volledige zeggenschap heeft over en verantwoordelijkheid draagt voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de eigen woning.
Deze definitie bepaalt dat sprake is van een CPO als het de volgende kenmerken bevat:
1. een groep van burgers;
2.verenigd in een rechtspersoon zonder winstoogmerk of krachtens overeenkomst;
3.tenminste economische eigendom verkrijgt van de grond;
4.volledige zeggenschap heeft en verantwoordelijkheid draagt voor:
a.het gebruik van de eigen grond;
b.het ontwerp van de eigen woning;
c.de bouw van de eigen woning.
• Onder CPO wordt een vorm van projectontwikkeling verstaan waarbij de groep gezamenlijk opdrachtgever is voor hun eigen tiny houseproject.
• De groep heeft een juridische vorm (vereniging of stichting) waarbij vastligt wie namens de groep bevoegd is overeenkomsten te sluiten, overleg te voeren en betalingen te verrichten. Dit is notarieel vastgelegd. De gemeente ontvangt een kopie van de inschrijving en statuten.
• Bij de oprichting van de rechtspersoon, in de vorm van een vereniging of stichting, is de doelstelling vastgelegd.
I. De doelstelling is in ieder geval het realiseren van maximaal 6 tiny houses ten behoeve van de deelnemers in de CPO.
II. Het doel is het hele proces voor de ontwikkeling van de tiny houses te doorlopen.
III. De tiny houses die gerealiseerd worden zullen door de deelnemers van de CPO-groep worden bewoond.
IV. Het doel van de rechtspersoon is niet het maken van winst.
• Het bestuur van een CPO bestaat uit minimaal drie natuurlijke personen. De deelnemers vormen niet anderszins een samenlevingsverband (gezin, echtpaar, samenwonenden e.d.). Rechtspersonen (bedrijven) kunnen geen onderdeel uitmaken van het bestuur.
• Een huishouden kan geen lid zijn van meerdere CPO groepen en daarom zich niet meerdere malen inschrijven. Indien geconstateerd wordt dat een huishouden zich heeft aangesloten bij meerdere CPO groepen, leidt dit tot ongeldigheid van beide inschrijvingen. Een CPO groep bestaat bij inschrijving uit ten minste 6 groepsleden.
• Een CPO groepslid moet ten tijde van de inschrijving 18 jaar of ouder zijn (dit geldt ook voor CPO groepsleden die zich later bij de CPO groep voegen).
• Voor een complex project als het realiseren van tiny houses is kennis en ervaring belangrijk. Op het moment dat een locatie is toegewezen aan geïnteresseerden die zich verenigen in een CPO zorgen zij desgewenst voor eigen rekening en risico voor een professionele procesbegeleider.
• Het CPO zorgt voor een schriftelijke machtiging voor de door hen gekozen adviseur. Uit de machtiging moet de rol en bevoegdheid van de adviseur blijken.
• Naast de procesbegeleider moet altijd minstens één bestuurslid van het CPO aanwezig zijn bij een overleg met vertegenwoordigers van gemeente Aa en Hunze.
• Zolang er nog geen tiny houses zijn toegewezen aan een deel van de deelnemers, hebben alle deelnemers zeggenschap over de gang van zaken binnen de CPO, iedereen heeft een stem.
• De CPO moet heldere selectiecriteria hanteren voor de verdeling van de kavels voor de tiny houses. De gemeente heeft geen rol in het bepalen wie wel of geen woning krijgt.
• Er wordt door de CPO-groep een lijst van belangstellenden voor het CPO bijgehouden en regelmatig geactualiseerd. Deze lijst is inzichtelijk voor de deelnemers.
• De CPO-groep moet voldoen aan bepaalde financiële vereisten. Een van de vereisten is dat er een waarborgsom verschuldigd is bij aanvang van de erfpacht ter hoogte van het totale canon bedrag dat in het eerste jaar verschuldigd is aan de gemeente.
• Uitgifte van de gehele kavel (ongeveer 1.574 m2 groot) in CPO middels erfpacht (met een afhankelijk opstalrecht).
• Erfpacht periode 10 jaar.
• Kosten erfpachtakte zijn voor CPO vereniging.
• Afhankelijk van het plan is het eventueel verplicht om een erfdienstbaarheid te vestigen. De notaris zal dit alsdan opnemen in de akte.
• De canon bedraagt het eerste jaar € 9.842,50 (per maand per individuele bewoner € 136,70).
De totale canon wordt jaarlijks middels 1 factuur in rekening gebracht bij de CPO vereniging.
• Jaarlijkse aanpassing canon CPO, maximaal 5%.
• CPO is verantwoordelijk voor invulling van de 6 kavels.
Indien strikte toepassing van de bepalingen van het kavelpaspoort voor de koper leidt tot een onevenredig nadelige beperking, kan de CPO groep het college van B&W schriftelijk en gemotiveerd verzoeken om daarvan af te mogen wijken. Om toestemming te kunnen verlenen dient de voorgestelde afwijking te voldoen aan het doel en de strekking van de bepaling waarop deze betrekking heeft. Het college heeft bij de beoordeling van het verzoek tot afwijking een discretionaire bevoegdheid om te besluiten of afgeweken mag worden.
Deze informatie liever op papier? Download dan hier de printversie.
Belangstellenden kunnen zich melden via tinyhouses@aaenhunze.nl